KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞ ORANI VE SINIRLARI 

      Ülkemizde, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu (GKK) 1955 yılında yürürlüğe girmiştir.GKK, sadece belediye sınırları içerisinde kalan veya iskele,liman veya istasyonlarda üstü örtülü olan taşınmazlara uygulanan bir yasadır.Yukarıda değinildiği gibi GKK nun 2.ve 3. maddelerinin ve 4531 sayılı yasayla değişik 7. madde sadece,bu kanuna tabi taşınmazların kira artış oranlarına ilişkin bir yasal sınırlandırma öngörmüş ve fakat kira sözleşmesi yapılırken ilk kira döneminde kira miktarını ne olacağına ilişkin her hangi bir düzenleme öngörmemiştir. GKK nun 2.ve 3. maddesi ile 4531 sayılı sayılı kanun hükmünün Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

       Yalnız şunu da belirtmek gerekir ki,GKK nun 2.ve 3. maddesi ile 4531 sayılı sayılı kanun hükmünün Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olması GKK nun diğer bağlantılı maddelerinin de iptal edildiği ya da uygulanamayacağı anlamına gelmemektedir.Dolaysıyla bugün hala GKK nun 11 maddesi yürürlüktedir ve kira sözleşmesi kiracı tarafından fesih edilmediği taktirde,kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl süreyle yenilenmiş olacağına dair hüküm halihazırda caridir,uygulanmaktadır.Tabi bu durum ise yenilenmiş sayılan kira sözleşmesiyle ilgili olarak tarafların kira artış miktarına ilişkin olarak yeni bir sözleşme yapıp yapamayacağı sorununu gündeme getirecektir.

       GKK nun 11. maddesi çerçevesinde yenilenen kira dönemleri için kira artış oranına ilişkin kayıtlar koyabileceklerdir.Fakat taraflarca artış oranına ilişkin olarak yapılan böyle bir düzenleme de yine mülkiyet hakkının özüne zarar vermeyen bir kanuni sınırlandırma dahilinde geçerli olacaktır.

       Anayasa Mahkemesi tarafından,kira artış oranlarının belirlenmesine ilişkin kanun maddelerinin iptal edilmesinde sonra GKK nun da bir kanun boşluğu gündeme gelmiş olup bu boşluğun da Türk-İsviçre hukuk sisteminin öngördüğü ve de Medeni Kanunumuzun 1/II maddesinde belirtildiği üzere hakim tarafından doldurulması gerekmektedir.Zira Yargıtay da bir içtihatın da bu konuda ki kanun boşluğunun,bilirkişilerce tespit edilecek olağan rayiç,bu tespit yapılmazsa da ekonomi esasları ve hak nesafet kuralları eşliğinde bilirkişi tarafından kira parası esas alınarak MK.1/II hükmüne göre hakim tarafından doldurulması gerektiği kararını vermiştir.

       Yenilenen kira dönemine ilişkin kira artış oranının belirlenmediği sözleşmelerde,sözleşme boşluğunun ortaya çıkması durumunda da hakim yine MK.1/II çerçevesin de fakat bu defa kanun boşluğunu doldururken ki metoddan farklı olarak dürüst ve makul sözleşme tarafları ,sözleşmenin kurulduğu sırada açık kalan noktaları bizatihi düşünmüş olsalardı neyi isteyecekler ise ona göre sözleşmeyi tamamlama yoluna gitmelidir.Yani kanun boşluğunun doldurulmasında gerekli ve zorunlu olan ideal hukuku gerçekleştirmeye yönelik olma durumu,sözleşme boşluğunun doldurulmasında zorunlu değildir.

       Hukukumuzda,kira sözleşmelerinde kira artış oranlarının belirlenmesine ilişkin olarak yapılan sözleşmelerde,hem teknik açıdan ve hem de uygulama karşımıza çıkabilmesi bakımından değinilmeden geçilemeyecek bir diğer konu da;sözleşmelerdeki artım oranlarının gabin hükümlerinden yararlanıp yararlanamayacağıdır.

       Bir diğer anlatımla ; BK.21 maddesin de hüküm altına alınmış bulunan gabinin,kira oranlarının tespitine ilişkin sözleşme maddelerinin iptali bakımından hangi çerçeve de uygulanacağına ilişkin sorundur.Türk-İsviçre hukuk sisteminde ve özel olarak borçlar kanunumuz sistematiğinde BK21/I hükmüne göre bir sözleşmede edimler arasında açık bir dengesizlik olduğu takdirde,bu dengesizlik zarar görenin içinde bulunduğu zor durumdan veya tecrübe eksikliğinden yararlanılarak meydana getirilmişse ,zarar gören sözleşmeyi bir yıl içerisinde iptal ederek verdiğini geri isteyebilir.Tabi gabinin uygulanması için edimler arasında objektif temelli bir nispetsizliğin olması gereği kadar bir de taraflara ,özellikle zarar gören tarafa ilişkin olarak da hiffet ve tecrübesizliğin varlığı aranacaktır.bu unsurlar bulunmadığı takdirde sözleşmenin gabin gerekçesiyle iptali mümkün değildir.

       Tarafların sözleşmenin başında kira miktarına veya GKKnun 11. maddesi uyarınca yenilenen sözleşmelerde ki artış oranlarına ilişkin ortak iradeleriyle belirledikleri miktar ve oranlar geçerli olmakla beraber yukarıda değinildiği şekliyle kira sözleşmesinde de edimler arasında açık bir nispetsizlik olduğunun tespiti durumunda gabinin sözleşmeye ilişkin olan objektif temelli unsurunun gerçekleştiği kabul edilebilir. Ancak bununla beraber bir diğer unsur olan subjektif unsurun,yani somut olayda edimler arasında ki dengesizliğinde kiralayanın kiracının zor durumda kalmasından ve kiracının sömürülmesinden kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespiti gerekmektedir.Konut darlığının yoğun yaşandığı yer ve dönemlerde,kiralayan kişilerin özellikleri aynı başak taşınmazların rayiç değerlerinin çok çok üstünde kira miktarı belirledikleri ve/veya bu miktarlara da yine ekonomik kriterlerin çok üzerinde artış oranları tespit ettiği vakıalar mevcut olmuştur.İşte buna benzer sözleşmelerde kiralayanların,kiracının zor durumda olmasından istifade etme gayreti,eş söyleyişle sömürü kastının varlığı karineten kabul edilmelidir.

       Gabin olgusunun varlığı durumunda sözleşmenin zarar görenin talebiyle iptali yanında,zor durumda olan tarafa(kiracıya)edimler arasında açık olan dengesizliğin giderilmesini talep etme hakkının tanınması,böylece de sözleşmenin iptali yerine edimlerin dengelenmesi suretiyle devamına mahal verilmesi eş söyleyişle gabin vakıasına dayalı olarak açılmış bir davada davacı tarafa sadece sözleşmenin iptali yönünde bir talep hakkı vermek yerine edimler arasında ki dengesizliği giderme fırsatının da tanınması borçlar hukuku sistemimize ve gabin kurumunun konuluş amacına uygun düşecektir.

       Her ne kadar orandaki dengesizlik giderilmiş olsa da asıl bedel yüksek olduğundan sonuçta kiracı yine yüksek miktarda bir bedel ödemek durumunda kalacaktır.Bu bakımdan hem ilk kira dönemindeki kira bedeli ve artış oranı ve hem de yeni dönemdeki artış oranı BK 21 çerçevesinde edimler arasında aşırı bir nispetsizlik yaratıyorsa,gabin hükmünün davacı tarafa bu dengesizliğin giderilmesini talep hakkının da verilmesi suretiyle uygulanması ve böylelikle sözleşmenin ayakta tutulması gabin kurumuna,hukuk sistemimize ve doğal olarak fiili hayatımıza daha uygun düşecektir.

    Av. MUSTAFA TARHANACI

(Çankırı Barosu Denetleme Kurulu Başkanı)

(Çankırı Barosu Avukat Hakları Kurulu Başkanı)